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借地借家法について


ここでは借地借家法について、詳しくご説明いたします。

借地借家法は、民法の特別法であり、建物所有目的の土地の賃借権(借地権)の存続期間・効力、建物の賃貸借の契約の更新・効力等に関して優先して適用される法律です。
この法律は、賃貸人と比べて立場が弱くなってしまいがちな賃借人を保護することを目的として作られたものであり、民法で定められているよりも、賃借人の権利が強化されています。平成4年の改正時には、賃貸人側に配慮する規定も設けられましたが、賃借人保護の基本スタンスは変わりません。なお、平成4年の改正前に既に締結されている契約には、新法の規定が適用されず、旧法の規定が適用される点には注意が必要です。

借地借家法では、借地権、建物賃貸借権について以下のような規定があります。
 

借地権


・契約期間(借地借家法第3、4条)
契約時の借地権の存続期間は30年、もしくはそれ以上とすることが定められています(3条)。加えて、借地契約が更新された場合にはさらに10年以上(最初の更新時は20年以上)、借地権を存続させなければならないと定められています(4条)。

・更新(借地借家法5条)
土地上に建物がある場合に、賃借人の側から更新請求がなされた場合、賃貸人の側で遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は更新したものとみなされてしまいます(5条1項)。
賃借人から請求がなくても、建物がある場合に賃借人が土地の使用を継続していれば、賃貸人の側から遅滞なく異議を述べなければ、借地契約は更新したものとみなされてしまうことになります(5条2項)。すなわち、賃貸人は更新を拒絶したい場合には、必ず遅滞なく異議を述べることが必要となるのです。

・異議に必要となる正当事由(借地借家法第6条)
上記のとおり、賃貸人は、契約の更新を請求するあるいは土地の利用を継続する賃借人に対して、契約の更新を拒絶するためには遅滞なく異議を述べなければならないのですが、その異議に必要な要件として「正当事由」が必要となります。「正当事由」の具体的内容については別項で詳しくご説明いたします。


建物賃借権


・法定更新(期間の定めがある建物賃貸借の場合)
期間の定めがある建物賃貸借において、当事者が期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされてしまいます。賃借人が期間満了後も建物の使用を継続しているのに対し、賃貸人が遅 滞なく異議を述べない場合にも、契約は更新したものとみなされてしまことになります。もっとも、この法定更新後の建物賃貸借契約は期間の定めがないものとされ、賃貸人は次に述べる解約申し入れをすることができるようになります。 

・解約(期間の定めのない建物賃貸借の場合)
期間の定めのない建物賃貸借の場合には、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合、建物その解約の申入れの日から6ヶ月を経過することによって終了します。

・正当事由(借地借家法第28条)
上記の更新拒絶の通知、解約の申し入れについては、借地権の項で述べたのと同様、「正当事由」が必要となる点には注意が必要です。


賃貸借契約の解約・更新拒絶について詳しく知りたい方はこちら

賃貸借契約の解約・更新拒絶

借地借家法について

正当事由と立退料

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