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正当事由と立退料


借地借家法は、賃貸借契約の解約や更新拒絶の適法性を判断するに際し、これらの権利を行使する際の正当事由を要求します。具体的には次のような事情を考慮して、正当事由の有無を判断すると定めています(借地借家法第6、28条)。

①賃貸人及び賃借人が借地・建物の使用を必要とする事情
②借地・建物の賃貸借に関する従前の経過
③借地・建物の利用状況、建物の現況
④賃貸人が明渡しの条件として又は明渡しと引換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合には、その申出

これらの要素を総合考慮して、裁判所が正当事由の有無を判断することになりますが、もっとも重要視されるのが①です。つまり、賃貸人と賃借人のどちらに借地・建物を使用する大きな必要性があるかという点が、判断の大きな枠組みになります。この正当事由があることについては、更新拒絶・あるいは解約を申し入れる賃貸人の側で主張・立証する責任があります。元々、借地借家法が賃借人保護を目的とした法律であること、現に借地・建物を使用している賃借人の側に使用継続する必要性が認められやすいこと等を踏まえると、賃貸人の側の主張・立証の負担は重いものであるということができます。こうした状況の中で、賃貸人側が正当事由の存在を主張・立証する際に、補完的な要素となるのが④の立退料です。

立退料とは、賃貸人側が賃貸借契約の更新拒絶・解約申し入れに際して、賃借人が目的物を明渡すことの見返りとして、支払う相当の金銭のことです。立退料はその他の考慮要素と異なり、賃貸人の側で交渉や訴訟の経過や、自らの資力等の事情を踏まえて適宜提案できるものであり、弾力的な対応が可能となります。但し賃貸人の借地・建物を使用する必要性が低い場合には、 賃貸人が立退料の提供を提案したとしても、裁判所に正当事由がないと判断される可能性もあるので、その点は注意が必要です。


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正当事由と立退料

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