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不動産売買契約で失敗しないポイント


不動産は極めて重要な財産であるため、売買に際しては契約書を作成するのが一般的であり、
売買契約書を作成した時が契約締結の時となることが通常です。
以下には不動産売買契約で失敗しないポイントを掲載していますが、個別の契約書の作成や契約書の内容のチェックにつきましては、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。


 

(1) 重要事項説明とは


不動産を購入する場合、仲介業者を介して購入することが一般的です。仲介業者は契約当事者に対し、契約に先立ち国が認めた国家資格である宅地建物取引主任者を介して、契約の重要な要素について説明をする義務を負います。
 この手続を重要事項説明といいます。具体的にはその不動産に付されている権利の内容など、法定の事項について説明が必要になります。
 

なお重要事項説明に際しては重要事項を記載した書面を交付しなければならず、また重要事項説明に際し宅建業者が事実と異なることを契約当事者に告げ、これを契約当時者が事実と誤認して契約の申し込み・承諾の意思表示をした場合は、契約当事者は売買契約を取り消すことができます。通常重要事項説明書は契約当日に交付されることが多いのですが、不動産売買契約に際し失敗をしないためには、事前に重要事項説明書を取り寄せ内容を精査して、疑問に思う点があれば契約する前に納得がいくまで説明を求めることが重要です。


(2) 不動産登記を確認する


不動産登記とは、不動産(土地・建物)の物理的現況及び私法上の権利関係を公示することを目的とする登記です。不動産登記は物理的現況に公示する表示に関する登記と、権利関係を公示する権利に関する登記とに分かれます。不動産登記を見れば、売主が本当にその不動産を所有しているのか、所有しているとしても他の共有者がいるのではないか、抵当権など所有者の権利を制限する担保権が付されていないか等について明らかになります。不動産の売買に際しては、登記簿謄本を確認することが必要不可欠です。
 

 

(3)現地(不動産)を調査する


例えば建物を購入する場合、その建物を第三者が使用・占有していたとしてもその事実は登記簿謄本からは読み取れません。借家権は必ずしも登記上に表示されるわけではないためです。建物の購入後に、当該建物が第三者に賃貸されていたためにその建物を使用することができなかった、という不利益を被らないためには、事前に現地に赴き建物を調査する必要があります。

この調査を行うことにより、登記簿謄本に表れない不動産を巡る権利関係についても、事前に把握することが可能になります。
もちろん権利関係のみならず、周辺環境その他実際に現場を見てみないと分からない事項を把握するためにも、売買契約の締結に際しては一度現地に足を運ばれることをお勧め致します。


(4)用途地域を確認する


土地を購入しその上に建物を建築する場合、都市計画法上の用途地域制限により、建築できる建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが規制される場合があります。用途地域は住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類に分類されます。

 用地地域は、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。
 
 

(5)申込証拠金について


申込証拠金とはマンションや建売住宅の分譲販売の際、購入希望者から販売業者に対し交付する金銭を言います。申込証拠金は不動産取引実務の中で生じてきたものであり法律上の根拠があるものではなく、またその法的性質も後述の手付とは区別されます。申込証拠金の法的性格については争いがありますが、購入希望者の購入意思の確認と、当該希望者の申込み優先順位の確保を目的として預託される金銭であるとする考え方が有力です。

なお申込証拠金は売買契約成立前に交付されるのが一般的ですが、この時点では売買契約は成立していませんから、申込証拠金を交付した後であっても、購入の意思表示を撤回することは可能です。もちろん、申込証拠金は契約をしなければ必ず返還されるべきものです。事後のトラブルを回避する観点からは、申込証拠金を交付する場合は、売主から預かり証の交付を受けることが必要です。


(6)売買契約に際しての、手付の支払いについて


売買契約に際し交付される手付は解約手付と推定され(なお宅建業者が売主となっている場合は、法律上解約手付となります)、いわゆる手付放棄・手付倍返しによる契約の解除権を留保する目的があり、買主は手付を放棄することによって契約が解除でき、売主は手付の倍額を支払うことによって契約を解除することができます。

なお手付放棄・手付倍返しによる契約の解除はいつでもできるわけではなく、契約の相手方が契約の履行に着手した後はできないものとされています。この契約履行の着手の有無については法的に難しい問題を含んでいますので、疑問に思われたときには弁護士にご相談されることをお勧め致します。


(7)購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合


購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合、民法の規定に従い損害賠償請求ができ、また瑕疵が原因で契約の目的を達成できない場合には契約を解除することができます(瑕疵担保責任の追及)。しかしながら、この瑕疵担保責任を追求できる期間は、瑕疵を知ってから1年以内に限られているため、重大な瑕疵の存在を認識した時には直ちに専門家に相談し、早急に法的手段を行使する必要があります。

また売買の対象になった不動産が人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分(人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む。)に該当する場合には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)により、請求できる内容が拡大するとともに、請求可能な期間が延長することになります。具体的には新築住宅の取得契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任を建物の完成・引渡から10年間請求できるようになります。瑕疵担保責任の内容も損害賠償請求・解除にとどまらず修補請求もできるようになります。品確法は平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約(売買・請負)について適用されます。


(8)農地の売買に関する注意点


農地を売買する際、買主が当該土地をその後も農地として使用する場合には、農業委員会又は都道府県知事の許可が必要になります。また買主がその後は農地として使用しない場合であっても、原則として許可が必要になります。

農地法の許可が必要な場合において、許可よりも先に売買契約を締結しても契約自体は有効ですが、許可がなければ最終的に土地所有権は移転しないことになりますので、農地を売買する場合は契約書に「許可が得られなかった場合は、当然に契約を解除する」との条文を入れる必要があります。




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