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賃料請求・明渡し請求訴訟の流れ


弁護士に建物明渡請求の手続を依頼した場合、次のような手順で解決します。

(1)物件の調査


まずは物件の現況を調査します。物件の調査は、その後に予定している手続の準備のために必要です。

(2)内容証明による催告・交渉


内容証明郵便の送付によって、証拠に残る形で、賃料支払の催告と賃貸借契約の解除を求める意思表示をした上で、話し合い・交渉を開始します。

(3)占有移転禁止の仮処分


賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいる、という場合がよくあります。この場合、せっかく裁判をして賃借人に明渡しを命じる勝訴判決を得ても、その判決を得る前に、賃借人以外の第三者に占有が移ってしまうと、その第三者との関係では判決が無意味なものになってしまうので、その第三者を相手取って再び裁判を起こさなければならないといった事態が生じます。こうした不測の事態を防ぐための保全手続が、占有移転禁止の仮処分
です。この手続により、賃借人がその裁判中、第三者に物件の占有を事実上移転したとしても、賃借人に明渡しを命じる勝訴判決を得ることで、強制執行することが可能になります。なお、この手続を行うためには裁判所が定める担保を立てる必要がある点には注意が必要です。

(4)賃料請求・明渡し請求訴訟


賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。裁判の判決に基づく明渡しは、最もリスクが少なく確実な手段です。

(5)強制執行


明渡しを命じる判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡しを行います。強制執行による明渡し手続が完了すれば、すべて終了です。


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