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解決事例


弁護士法人船橋中央法律事務所の解決事例の一部です(内容は、関係者のプライバシーに配慮しやや抽象化しています)。

①建物明け渡しの事例(同種事例多数)


不動産業者様からご依頼を受け、賃料を払わない入居者に対し建物明け渡しの請求をした事例です。当初は内容証明の送付による交渉から開始し、話し合いによる解決ができない場合には訴訟を提起し、更に任意に明け渡しに応じない場合には、強制執行まで行います。入居者の対応によって採るべき手段は様々ですが、実効性を持ちつつ、可能な限り低コストで実行できる手続を選択するよう心がけています。


②未払賃料を回収した事例


個人の家主の方から、未払賃料の請求についてご依頼を受けた事例です。主債務者である借主は相当程度賃料を滞納していましたが、不定期に多額の支払を行うなど、費用をかけて明渡請求を行うべきか否か、微妙な状況でした。通常、賃貸借契約の締結に際しては連帯保証契約を別途締結しますので、このケースでは連帯保証人に対し、未払賃料の請求をしました。連帯保証人には親族がなるケースが大半であり、このケースでも借主の実父である連帯保証人から、主債務者に対して未払賃料を支払うよう強い働きかけがあった結果、主債務者の側で未払賃料全額を任意に支払ってきました。ご相談者の方は現在も賃貸借契約を継続することにより、安定した賃料収入を得られています。


底地の買い取りにより権利関係を精算した事例


土地所有者からの相談です。老朽化した建物が借地上にあり、借地人から建物立替の許可を求められている状況でした。数年前から借地人との関係が悪化していたことから、関係を精算するべく土地所有者側での借地権の買い取りないし、借地人側での底地の買い取りを行うことを提案しました。結果的に借地権者が底地を適正額で買い取ることで合意し、最終的には売却で得た代金を借地割合に応じて分配し、円満に資産を整理することが出来ました。

 

④過大な前金を取り戻した事例


注文住宅発注者からのご相談です。着工前に請負代金のうちかなりの部分を入金したものの、業者と関係が悪化し、着工前には無条件で解除が可能との条項を利用し、契約解除に踏み切りました。契約書には、当該条項を利用して契約を解除した場合には、支払済の前金は返還しない旨の条項が定められていたましが、当該条項は消費者に著しく不利益を課すものであり、消費者契約法に違反する旨主張し、支払済の前金の大部分を取り戻すことに成功しました。


⑤管理物件内で自殺が発生した事例


当社顧問先の不動産管理会社からのご相談です。管理物件内で自殺が発生した場合、新規に借主を募集する際に、物件内で自殺があったことを告知する義務があるか否かについて質問を受けました。建物内の他の部屋で自殺があった事実は、宅建業法35条第1項の定める重要事項に該当し、宅建業者は同法に基づき説明義務が課される旨回答し、新規借主に説明する際の具体的な内容についてまで指導を行いました。


⑥競落物件について、債務者とは別に占有者がおり、立ち退かない事例


不動産売買仲介業者からのご相談です。代金納付後の不動産の買受人は、引渡命令という簡易な手続により不動産の引渡を受けることができます(民事執行法83条第1項)。引渡命令の相手方となるのは債務者または占有者ですが、占有者に独自の占有権原がある場合には引渡命令を申し立てることはできません(民事執行法83条第1項但書)。本件では占有者に固有の占有権原はないため、早期に引渡命令を申立てる旨アドバイスを行い、申立後直ちに占有を解除することができました。


⑦手付放棄による不動産売買契約の解除を受けた事例


不動産の売主からのご相談です。手付を付した不動産売買契約は、当事者が「履行の着手」に至るまでは、手付の放棄ないし手付の倍返しにより契約を解除することが出来ます。この点裁判所は、解除によって生じた損害を、手付によって補えるかどうかを実質的に判断して「履行の着手」の有無を判断する傾向があり、本件では解除された側に特筆すべき損害が発生していなかったことから、手付を受け取って解除に応じる方が得策であるとアドバイスしました。


⑧土地所有者と協力して、借地上の建物を売却した事例


借地権者からのご相談です。借地上に建物を所有していましたが、それぞれ代替わりし関係性が希薄になっていたため、土地所有者に掛け合い土地建物を一括して売却することとしました。最終的には売却で得た代金を借地割合に応じて分配し、円満に資産を整理することが出来ました。

 

⑨建物所有目的でないことを明示した賃貸借契約書を作成したケース


土地所有者からのご相談です。建物所有を目的とする土地賃貸借契約には借地借家法が適用され、借主側の権利が相当に強く保護されます。他方で建物所有を目的としない土地賃貸借契約(展示場としての使用など)に借地借家法の適用はないため、比較的容易に賃貸借契約を解除することが出来ます。本件では賃貸借契約の更新に際し、使用の実態に即して建物所有目的ではないことを明示することにより、将来柔軟に適切な用途に供せるようにしました。

事前にお電話にて相談日のご予約をお願い致します。なお、お電話でのご相談は実施しておりません。来所してのご相談のみとさせて頂いておりますので、ご了承ください。

 
 

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